خطر بازار رهن ثانویه برای بازار مسکن

به گزارش خبرنگار اقتصادیخبرگزاری تسنیم، «ایجاد بازار رهن ثانویه» یکی از برنامه های وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم به شمار می آید که پیش از اخذ رای اعتماد آنرا در قالب سه سرفصل در اختیار نمایندگان مجلس قرار داد.

در ماه های سپری شده از عمر دولت تدبیر و امید راه اندازی بازار رهن ثانویه مسکن همچنان در هاله ای از ابهام قرار دارد و عباس آخوندی نیز کمتر حاضر به پاسخگویی در این باره شده است.

عبده تبریزی در قامت مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی اوایل آذرماه سال گذشته در حاشیه برگزاری نمایشگاه وزارت راه و شهرسازی از نامه نگاری آخوندی به بانک مرکزی و شورای بورس برای دریافت مجوز راه اندازی بازار رهن ثانویه خبر داد و گفت: «منتظر هستیم بانک ها با این موضوع موافقت کنند که در این صورت صندوق های زمین و ساختمان و پس انداز تا ۲-۳ ماه آینده راه اندازی می شوند.»

دی، بهمن و اسفند نیز گذشت، اما خبری از راه اندازی این صندوق ها نشد و تنها در نیمه های اسفند ماه بود که وزیر راه و شهرسازی از مذاکره با رئیس کل بانک مرکزی درباره بازار رهن ثانویه خبر داد.

اما اگر تلاش های ماه های اخیر وزارت راه و شهرسازی تا چند وقت دیگر به ثمر بنشیند، راه اندازی بازار رهن ثانویه چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

این سئوال را کارشناس اقتصاد مسکن پرسیدیم. کمال اطهاری در این باره می گوید؛ در کشورهایی که اقتصاد سالمی دارند به طور معمول نسبت اوراق رهن ثانویه به تولید ناخالص ۳۰ تا ۵۰ درصد است. اما در کشورهای توسعه یافته مانند آمریکا این نسبت ۱۲۰ درصد است. وی در عین حال با هشدار نسبت به افزایش این نسبت افزود: بحران اقتصادی سال ۲۰۰۸ میلادی به دلیل نسبت ۱۲۰ درصدی اوراق رهن ثانویه به تولید ناخالص در آمریکا به وجود آمد.

وی با تاکید بر این که بازار رهن ثانویه برای تقویت مالی بخش مسکن ضرورت دارد، افزود: وام بانکی برای ساخت و ساز به فروش اقساطی تبدیل می شود، این فروش اقساطی یعنی همان قسط های وام مسکن یک نوع اوراق بهادار است. به عبارت دیگر بازار رهن ثانویه مانند اوراق قرضه است که دولت یا بخش خصوصی آنرا منتشر می کنند. اگر بانک بتواند این اوراق بهاردار را در بازار بفروش برساند منابع غنی تری را برای پرداخت تسهیلات در اختیار خواهد داشت.

وی با اشاره به این که ایجاد این بازار باید با کنترل و قوانین و مقررات خاصی صورت بگیرد، تصریح کرد: اگر قرار باشد بورس بازی در آن صورت گیرد با توجه به این که مسکن مانند صنعت مولد نیست، اتفاقات ناخوشایندی روی می دهد و اگر از یک حدی بیشتری روی این بازار بورس بازی شود برای اقتصاد بسیار خطرناک است.

کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر این که نظارت ها بر بازار رهن ثانویه باید به مراتب بیشتر از بازار بورس و اوراق بهادار باشد، اظهار کرد: در کشورهای بسیاری بازرا رهن ثانویه راه اندازی شده و اثرات خوبی نیز به دنبال داشته است. در کشورهای توسعه یافته نسبت اوراق رهن ثانویه به تولید ناخالص ۳۰ تا ۵۰ درصد است. در آمریکا به عنوان کشوری که اقتصاد آن خیلی بازار است این نسبت ۱۰۰ درصد است.

اطهاری گفت: در بحران مالی سال ۲۰۰۸ میلادی آمریکا نسبت اوراق رهن ثانویه به کل تولید ناخالص ۱۲۰ درصد بود که مسئله بحران اقتصادی را برای اکثر کشورهای دنیا به همراه داشت.
وی در پاسخ به این پرسش که بازار رهن ثانویه چه مزیت هایی برای مسکن دارد، گفت: این بازار تقویت کننده نظام بانکی است و بیشتر وامی است که به سوی جریان نهایی یعنی جریانی که در نهایت موجب می شود که وام های طرف تقاضا بیشتر کند، می رود. هم اکنون به دلیل این که فاصله زیادی بین هزینه تولید و بهای مسکن وجود دارد، سیستم بانکی نمی تواند طرف تقاضا رابه گونه ای تقویت کند که توانایی ورود به بازار را برای خرید مسکن را داشته باشد.

او با بیان این که با افرایش سقف تسهیلات این فاصله پوشانده نمی شود به دلیل ناکارآمدی سیستم بانکی در بخش مسکن اشاره کرد و افزود: دلیل اصلی این است که زمین رانتی برای تولید مسکن به کار برده شده است. میزان هزینه زمین به قیمت مسکن که در ۸ سال پیش حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد بود الان به ۵۰ تا ۵۱درصد رسیده است. به عبارت دیگر قیمت رانتی زمین بهای مسکن را به گونه ای بالا برده که سیستم وامی که متقاضی می خواهد بگیرد برای خرید مسکن کفاف قیمت ها را نمی دهد.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این که برای حل این معضل باید سیاست زمین همراه با سیستم های بانکی مهار شود، اظهار کرد: عامل اصلی در این بخش تراکم فروشی بوده و بازار زمین به چند دلیل از جمله شکست مسکن مهر و تراکم فروشی مهار نشده است. طرح مهر با این هدف صفر کردن هزینه زمین آغاز شد اما در نهایت نسبت هزینه زمین بنابر آمار بانک مرکزی به کل هزینه ساخت بالا رفته است. پس این سیاست موفق نبوده است.

به گفته اطهاری، تعجیل در ساخت مسکن مهر بدون تجهیزات شهری باعثشده این مسکن وارد بازار مصرف نشود و نتواند با مسکنی که روی زمین رانتی ساخته شده مقابله کند. به همبن دلیل زمین رانتی ارزش بیشتری پیدا کرد برای آن که مردم از نامید شدند پیرامون تهران زندگی کنند.

وی با بیان این که این وضعیت در شهرهای بزرگ حادتر است، افزود: وابستگی به تراکم فروشی باعثیک نوع زمین فروشی شده و آنرا رانتی می کند. تراکم فروشی سوداگری زمین است که به وسیله شهرداری ها انجام می شود و این هم قیمت زمین را بالا برده است.

وی خاطرنشان کرد: یک عامل دیگر نیز بالا رفتن قیمت حامل های انرژی و افزایش هزینه های حمل ونقل است، مردم سعی می کنند به محل کار خود نزدیکتر باشند. کشورهایی که سیاست های مربوط به قیمت حامل های انرژی سنجیده نبوده است این قبیل رخداد را به دنبال داشته است. در ایران با فشار مجلس هزینه ها سوخت بالا نرفت و به صورت سنجیده دولت در برنامه قبلی هزینه ها بالا نبرد.

کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: چنانچه سیاست زمین درست بود نظام بانکی به صورت سالمی می توانست از عهده مقوله ای به نام هزینه مسکن بر آید. در شهرهای بزرگ ایران نیمه اول دهه ۸۰ نظام بانکی نسبتا خوب هزینه های مسکن را پوشش می داد. اما امروز به هیچ وجه آن پوشش گذشته را ندارد. این مسئله نیز باید حل شود، چراکه قیمت مسکن متعارف از حدود ۸ برابر درامد سالانه خانوار به ۱۲ برابر درآمدهای سالانه در هشت سال اخیر رسیده است.

انتهای پیام /