|
|
کدخبر: ۱۸۵۰۶۶

همانطور که اجاره ملک مسکونی در میان مردم بسیار متداول است، قرارداد اجاره نامه ملک تجاری نیز کاربرد فراوانی دارد.

قرارداد اجاره املاک تجاری یک نوع قرارداد اجاره است. همانطور که اجاره ملک مسکونی در میان مردم بسیار متداول است، قرارداد اجاره نامه ملک تجاری نیز کاربرد فراوانی دارد. در حقیقت نمونه قرارداد اجاره املاک تجاری از رایج‌ترین و کاربردی‌ترین قراردادها در قانون و نظام حقوقی است. روزانه بخش قابل توجهی از اختلافات و مشکلاتی که در قالب پرونده‌های حقوقی مختلف به دادگاه‌ها و مراجع قضایی تقدیم می‌شود، به موجران و مستاجران تعلق دارد. با این‌ حال این افراد سعی می‌کنند با تنظیم فرم قرارداد اجاره ملک تجاری ، زمینه را برای جلوگیری از ایجاد اختلافات احتمالی فراهم کنند.

مالکی که ملک خود را اجاره می‌دهد، مبلغ قابل توجهی را دریافت می‌کند و حتی بسیاری از افراد تنها از این طریق به کسب درآمد مشغول می‌باشند. از طرف دیگر مستاجر برای شروع کسب و کار خود به یک ملک مناسب نیازمند است. همه افرادی که قصد دارند کسب و کاری را راه اندازی کنند، خود مالک یا صاحب ملک نمی‌باشند. بنابراین یکی از راه‌هایی که می‌توان از طریق آن ملکی مناسب را برای تاسیس یک کسب و کار در اختیار گرفت، تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری است.

همچنین توجه داشته باشید که این قرارداد، ارتباط نزدیکی با اجاره نامه مغازه دارد. به عبارت دیگر قرارداد ملک تجاری دامنه‌ای گسترده دارد و شامل مغازه، داروخانه، فروشگاه لباس، فروشگاه مواد غذایی و… می‌شود.

 

« تعریف رهن و اجاره »

به طور معمول، اجاره‌بها همان مبلغی است که باید مستاجر در زمان‌های معین به موجر بپردازد. اما به پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره‌بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود. ضمناً هر آنچه به عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود. البته لازم به ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله‌های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.

تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمکن یا شوفاژ بر عهده مالک است اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.

تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی بنگاه‌های مشاوران املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌ شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد. ضمناً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی تأکید می شود که باید دو نفر به عنوان گواه، ذیل آن را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 بهره‌مند شوند.

قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضای مدت اجاره می‌کنند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند. البته در قراردادهای اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و ... باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟ در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد او است اقدام کند، بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

 

« اجاره نامه شامل چه مواردی است ؟ »

هر اجاره نامه املاک از ۷ ماده تشکیل شده است که به شرح ذیل می باشد. 

ماده ۱: طرفین قرارداد
طرفین قرارداد شامل مشخصات موجر و مستاجر می باشد که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه رو به صورت کامل در اجاره نامه املاک چک کنید تا در آینده به مشکلی بر نخورید.

 

ماده ۲ : موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
شامل مشخصات ملک مورد اجاره و نوع کاربری و سهم مورد اجاره و آدرس و متعلقات و تعداد طبقه و کدپستی صحیح ملک  و مشخصات سند مالکیت هست که اکیداً به شما توصیه می کنیم مدارک را بدون تعارفات معمول ببینید تا از مالک بودن موجر اطمینان حاصل نمایید.

 

ماده ۳ :  مدت اجاره
شامل مدت زمان اجاره و تاریخ تحویل ملک و تاریخ عقد قرارداد می باشد.

 

ماده ۴ :  اجاره بها و نحوه پرداخت
شامل میزان مبلغ قرض الحسنه و مقدار مبلغ اجاره بهاء ماهیانه و شرایط و نحوه پرداخت مبلغ قرض الحسنه می باشد. توصیه می گردد در صورت پرداخت چک حتماً شماره چک ها را در قرارداد ذکر کنید.

 

ماده ۵ : شرایط تسلیم عین مستاجره
شامل تاریخی که باید موجر ملک مورد اجاره را به صورت سالم و کامل تحویل مستاجر نماید و شغل و یا تعداد نفری که می توانند از مورد اجاره بهره برداری کنند.

 

ماده ۶ : آثار قرارداد
آثار قرارداد اجاره ملک شامل ۱۵ بند می باشد.

  • بند ۱-۶: مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به جز چیزی که در قرارداد ذکر شده است را ندارد. به طور مثال  شخصی که مغازه ای را برای شغل سوپر مارکت اجاره می کند، بدون اجازه مالک حق تغییر شغل به مکانیکی را ندارد.

  • بند ۲-۶: مستاجر حق اجاره دادن مورد اجاره را به هیچ عنوان به غیر ندارد . حتی یک اتاق از یک آپارتمان اداری.

  • بند ۳-۶: پرداخت هزینه آب و برق و گاز و تلفن و فاضلاب شهری و هزینه تعمیرات جزئی و هزینه عوارض پسماند سالیانه بر عهده مستاجر می باشد.

  • بند ۴-۶: پرداخت هزینه تعمیرات کلی یا به صورت واضح تر تعمیرات اساسی به طور مثال ترکیدگی لوله ها، نصب دوربین مداربسته، ریموت کردن درب پارکینگ، گل کاری باغچه ها،کف سابی پارکینگ و خرابی سیستم گرمایش و سرمایش بر عهده موجر می باشد و هزینه های مانند تعویض پوشال کولر، سرویس دوره ای آسانسور ( تعویض روغن واسکازین و روغن کاری و سرویس دوره ای ) و هزینه های جزئی بر عهده مستاجر می باشد.

  • بند ۵-۶: پرداخت مالیات مستغلات تعمیرات اساسی عوارض و مالیات مستغلات اجاره بر عهده موجر و عوارض کسب و پیشه شهرداری و عوارض پسماند سالیانه و مالیات بر در آمد و کلیه بدهی های احتمالی بر عهده مستاجر می باشد.

  • بند ۶-۶: این بند در ارتباط با اجاره املاک تجاری می باشد و مستاجر را متعهد به تخلیه بدون قید و شرط در پایان مدت اجاره خواهد نمود ضمنا حق کسب و پیشه از در اجاره نامه های قبل از سال ۱۳۷۶ معنی و مفهوم پیدا می کند.

  • بند ۷-۶: مستاجر متعهد می گردد مورد اجاره را همانگونه که روز اول تحویل گرفته است در پایان مدت اجاره به مالک تحویل بدهد در صورت وارد کردن هرگونه خسارت باید نسبت به جبران خسارت اقدام نماید.

  • بند ۸-۶: این بند شامل ضررو زیانی می باشد که مستاجر اگر مورد اجاره را در تاریخ مقرر تحویل مالک ننماید میبایست خسارت قید شده روزانه در قرارداد را به موجر پرداخت نماید. موجر می تواند خسارت روزانه را از مبلغ قرض الحسنه کسر و الباقی مبلغ را به مستاجر پرداخت کند.

  • بند ۹-۶: در صورتی که مالک مورد اجاره را دیرتر از موعد تحویل مستاجر و یا مبلغ قرض الحسنه پرداختی مستاجر را در زمان پایان قرارداد دیرتر پرداخت کند میبایست خسارت قید شده روزانه در قرارداد را به مستاجر پرداخت کند.

  • بند ۱۰-۶: تمام اختیارات فسخ قرارداد از دو طرف گرفته شده است حتی اگر ضرر کرده باشند ولی اگر تقلبی در کار باشد فرد زیان دیده می تواند به استناد این تقلب قرارداد را فسخ نماید.

  • بند ۱۱-۶: این قرارداد این قرارداد در سایر موارد تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ خواهد بود.

  • بند ۱۲-۶: قرارداد بدون مهر و امضاء مشاور املاک دارای جواز کسب فاقد اعتبار می باشد.

  • بند ۱۳-۶: مستاجر در تمام مدت اجاره ملزم به رعایت شئونات اخلاقی و اسلامی بوده و حق استفاده از مورد اجاره جهت منافع شرکت های هرمی نداشته و نخواهد داشت.

  • بند ۱۴-۶: در صورتی که طرفین قبل از پایان مدت زمان اجاره بخواهند نسبت به فسخ قرارداد اجاره املاک اقدام نمایند. در صورت توافق در قرارداد و امتناع طرف مقابل در این خصوص طرف دیگر می تواند با ارسال اظهار نامه نسبت به اعلام فسخ به طرف مقابل اقدام نماید. ابطال کد رهگیری در این خصوص تنها با دستور مراجع قضایی امکانپذیر می باشد و اما در صورتی که طرفین بخواهند نسبت به فسخ توافقی ( اقاله ) اقدام نمایند طرف متقاضی فسخ میبایست، یکماه اجاره را به عنوان ضرر و زیان در وجه ایشان پرداخت نماید و سپس نسبت به فسخ توافقی قرارداد اجاره نامه املاک اقدام نمایند.

  • بند ۱۵-۶: اصل اسناد که دال بر مالکیت آن و کلیه اوراق مربوطه به رویت طرفین قرارداد رسیده و با امضا رونوشت (فتوکپی) اوراق مزبور به این امر اقرار نموده اند. 

 

ماده ۷: فایل متعاملین

  • بند 7-1: کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی ملزم بوده حق الزحمه مشاوراملاک را طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان تهران به طور جداگانه بر عهده بگیرند و همزمان با امضای قرارداد مبلغ کمیسیون املاک را پرداخت کنند و پس از آن اقدام به اخذ کد رهگیری شود.
  • بند 7-2: ضمنا مالیات بر ارزش افزوده ۹% ( ۹% از کمیسیون ) از طرفین اخذ خواهد شد که این بند شامل مناطق آزاد تجاری نمی گردد.
  • بند 7-3: طرفین قرارداد باید به این نکته توجه نمایند که مشاور املاک ملزم به وارد نمودن شماره تلفن همراه صحیح طرفین قرارداد است لذا در صورتی که مشاور املاک تلفن همراه صحیح طرفین قرارداد را وارد نکرده است مرتکب تخلف صنفی شده است زیرا تمام اطلاعات مربوط به قرارداد و تغییرات احتمالی آتی آن از طریق شماره همراه وارد شده اطلاع رسانی خواهد شد.
  • بند 7-4: نحوه ثبت نام در سرویس پیامکی سامانه املاک ارسال عدد ۱ به شماره ۱۱۰۲۰۳۰۰۰ می باشد.
  • بند 7-5: نحوه استعلام کد رهگیری،ارسال کد ملی و کد رهگیری قرارداد در قالب کدملی طرف قرارداد#کدرهگیری قرارداد(به شماره۱۱۰۲۰۳۰۰۱می باشد). توجه شود که حتما عدد اول کد ملی و عدد دوم کد رهگیری قرارداد باشد.

 

« مستاجر چه تکالیفی در مقابل موجر دارد؟ »

  1. پرداخت کرایه: معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخقرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشدد موجر اجاره بها (کرایه) هم می گیرد.

  2. تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.

  3. انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.

  4. پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند.

  5. جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.

  6. خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند.

  7. خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای: اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ  کند. 

 

« قوانین اجاره املاک تجاری»

  • مشخصات دقیق ملک مورد نظر 

مستأجر می­ بایست پیش از انعقاد قرارداد اجاره، به منظور بازبینی و بررسی کلی عین مستأجره به همراه مؤجر در آن محل حاضر گردیده و به جزئی ­ترین موارد از قبیل عدم نشتی لوله ­های آب، گاز، عدم خرابی در بخشی از ساختمان، و .... توجه نماید و در مقابل مؤجر می­ بایست هر گونه نقصان در عین مستأجره وجود دارد را پیش از انعقاد قرارداد اجاره بیان داشته و صورتجلسه ­ای از آن تهیه و ذیل قرارداد اجاره قید نمایند.

  • مشخصات طرفین قرارداد و سمت ایشان

طرفین قرارداد می ­بایست مشخصات خویش را به طور دقیق و کامل در متن اجاره نامه قید نمایند. (از قبیل محل سکونت، محل کار، شماره تماس ثابت و همراه، شماره تماس جایگزین در صورت عدم دسترسی به یکدیگر). این امر جدای از حسن صداقت طرفین در قرارداد اجاره امری ضروری است زیراکه هنگام بروز مناقشات و اختلافات حقوقی و مالی بر سر اجاره ­بها، و موارد مرتبط، طرفین از وجود احضاریه و سایر اوراق قضایی مطلع خواهند شد و در صورت عدم درج صحیح مشخصات ممکن است از این امور بی ­اطلاع باقی بمانند و موجب تضییع حقوق ایشان شود. در نتیجه مؤجر باید از درج نشانی آدرس محل مورد اجاره بعنوان اقامتگاه خویش پرهیز نمایند و آدرس واقعی محل سکونت خود را ذکر نماید.

در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره در زمان انعقاد عقد اجاره حاضر نشده ­اند و نماینده­ قانونی خویش از جمله وکیل خود را به منظور انعقاد قرارداد اجاره فرستاده ­اند، می ­بایست ابتدا وکالتنامه به رویت طرف دیگر برسد و در صورت صحت آن یک نسخه رونوشت آن به قرارداد اجاره پیوست شود. حتی ممکن است در واقع مستأجر در مقام مؤجر عین مستأجره را به غیر اجاره دهد. در این صورت مستأجر مالک منافع در مدت اجاره، می­ بایست ذیل قرارداد چنین حقی را داشته باشد یا از مالک اصلی اذن در اجاره به غیر داشته باشد. در این صورت مستأجر می ­بایست با قید سمت خویش عین مستأجره را به غیر مجدداً اجاره دهد.

اضافه بر موارد فوق متقاضیان اجاره املاک تجاری پیش از دانستن مباحث کلیدی و ریزنکته­ های مرتبط با اجاره­ چنین املاکی، می ­بایست معیارهایی را به منظور یافتن یک واحد تجاری مناسب در نظر گیرند از جمله؛ کاربری ملک، نوع ملک و منطقه­ آن، متراژ ملک، حداکثر بودجه به منظور اجاره واحد تجاری و در نهایت سهولت در دسترسی. با ارزیابی میدانی از معیارهای مزبور، متقاضی واحد تجاری می­ تواند پس از تأیید آن معیارها، گام بعدی در جهت انعقاد اجاره ­نامه دقیق را بردارد.

 

« چند نکته  که می­ بایست در قرارداد اجاره املاک تجاری و اجاره املاک اداری حتما رعایت شود. »

الف- مدت قرارداد: در قرارداد اجاره املاک تجاری و اداری بایست به مدت زمان انعقاد قرارداد توجه ویژه داشت. اگر ماهیت کسب و کار شما دارای برند بخصوصی است یا اینکه زمینه­ برند شدن را دارد و قصد بلند مدتی به منظور کسب و کار دارید، می­ بایست ابتدائاً با مؤجر نسبت به شرایط کار و مدت زمان آن به توافق رسید، زیرا  به ندرت پیش میاد تا مالک متعهد به قراردادهای بلند مدت شوند و ممکن است منجر به تضرر مستأجران شود.

ب- شرایط کار: مناسب است که در هنگام انعقاد قرارداد اجاره املاک تجاری و اداری، مؤجر را از ماهیت کسب و کار و حرفه مطلع نمایید و در قرارداد اجاره نیز این امر ذکر گردد. بعضاً مشاهده شده که این امر با سکوت مستأجر همراه بوده و حتی در قرارداد ذکر از حرفه مستأجر نشده است و پس از گذشت مدتی، مؤجر حرفه­ مستأجر را در تضاد با محل اجاره می­ داند و اقدام به تخلیه عین مستأجره می کند.

پ- اجاره ­بها: متقاضیان اجاره املاک تجاری یا اداری توجه داشته باشند که به منظور اجاره یک محل ایده­ آل تمام موجودی و بودجه خود را در همان سال اول صرف اجاره بها نکند بلکه با یافتن محلی معمول و معقول بخشی از موجودی خود را برای پرداخت اجاره بها در سال های آتی اندوخته نمایند.

 

« قبل از عقد قرارداد اجاره مغازه به چه مواردی باید توجه کرد؟ »

مغازه یک ملک تجاری محسوب می‌شود و اجاره‌ی ملک‌های تجاری با اجاره‌ی ملک‌های مسکونی تفاوت دارند. این تفاوت در درجه‌ی اول به خاطر کاربری ملک تجاری است که به نوبه‌ی خود بر روی مبلغ اجاره هم تأثیر دارد. همچنین منطقه‌ی جغرافیایی که مغازه در آن قرار دارد از اهمیت زیادی برخوردار است، در حالی که ممکن است این مورد برای اجاره‌ی ملک‌های مسکونی چندان مهم نباشد. در ادامه هرکدام از این موارد را توضیح خواهیم داد: 

  • کاربری

یک ملک تجاری انواع مختلفی از کاربری‌ها را ممکن است داشته باشد. برای مثال یک مغازه ممکن است به منظور تأسیس یک فروشگاه پوشاک اجاره شود و یا اینکه بعنوان داروخانه از آن استفاده شود. کاربری‌های دیگری مانند رستوران، مکانیکی، سوپرمارکت، فست فود و… نیز وجود دارند که به طور طبیعی جزو عوامل تعیین‌کننده برای اجاره محسوب می‌شوند. کاربری ملک تجاری یکی از مهم‌ترین مواردی است که سایر موارد مربوط به اجاره‌ مغازه را تحت تأثیر قرار می‌دهد. به عبارت دیگر هم منطقه‌ی جغرافیایی، هم متراژ و هم هزینه‌ی اجاره همگی در درجه‌ی اول به نوع کاربری بستگی دارند.

  • منطقه جغرافیایی

باید دانست که هدف از تأسیس مغازه‌های تجاری تأمین نیازهای زندگی افراد جامعه است. اما این مسئله دلیلی بر آن نیست که هر مغازه‌ای در هر منطقه‌ای می‌تواند فروش موفقی داشته باشد. ممکن است شما بدنبال اجاره یک مغازه برای فروش میوه و تره بار باشید، در این صورت در هر منطقه‌ای که مغازه‌ی خود را دایر کنید، احتمالاً فروش خوبی خواهید داشت، زیرا میوه‌ها و سبزی‌ها جزو نیازهای روزانه‌ی تمام افراد جامعه محسوب می‌شوند و همه‌ی خانه‌های یک محل از شما خرید می‌کنند. اما اگر هدف شما از اجاره مغازه، برای مثال ایجاد یک فروشگاه لوازم خانگی باشد، در این صورت باید مغازه‌تان را در یک مکان پر رفت و آمد در مرکز شهر در نظر بگیرید تا هم برای دیگران شناخته شوید و هم افراد زیادی از مناطق مختلف شهر به شما مراجعه کنند، زیرا نوع خرید لوازم خانگی به گونه‌ای است که ممکن است هر چند هفته یا هرچند ماه یکبار خانواده‌ای قصد خرید از این دست محصولات داشته باشد.

  • متراژ مغازه

اگر یک فروشنده‌ی عادی و خرده فروش هستید، معمولاً مغازه‌هایی با متراژ کم کارتان را راه می‌اندازد. اما اگر قصد ایجاد یک مرکز فروش، رستوران بزرگ یا فروشگاه لوازم خانگی دارید، باید بدنبال مغازه‌های بزرگ باشید. بعضی از افراد برای آن که اجاره‌ی کمتری بپردازند، ابعاد مغازه‌ی خود را کوچک‌تر انتخاب می‌کنند و در عوض اجناس اضافی خود را در یک مکان دیگر بعنوان انباری نگه می‌دارند. از آنجایی که هزینه‌ی اجاره‌ی انباری نسبت به مغازه کمتر است، در هزینه‌ها صرفه‌جویی خواهد شد. معمولاً هرچه شهرها بزرگ‌تر باشند، متراژ مغازه‌های تجاری در مراکز خرید نیز بزرگ‌تر خواهد بود. برای مثال اجاره مغازه در تهران برای فروش تجهیزات مبلمان نسبت به یک شهر کوچک نیاز به مکانی با ابعاد بزرگ‌تر دارد، زیرا تعداد مراجعه‌کنندگان در یک زمان معین بسیار بیشتر است.

 

« پرداخت مالیات، شارژ و هزینه تعمیرات ملک تجاری »

مالیات بر درآمد مختص مستأجر می باشد زیرا ایشان از منافع عین مستأجره منتفع می گردد و می بایست در هنگام تخلیه ملک تجاری یا اداری فیش تسویه حساب مالیاتی آن را به مؤجر پرداخت نماید. عنایت داشته باشید که برخی از مالکان از این امر اطلاعی نداشته و عموماً متضرر می گردند، پس بهتر است که از ابتدای قرارداد این امر را نیز در قرارداد ذکر نمایند تا در صورت فراموش شدن بتوان به منظور اخذ مبلغ پراختی مالیات بر علیه مستأجر پیشین اقدام کرد.

در خصوص مالیات بر اجاره مختص مؤجر می باشد که پس از اخذ اجاره بهای یکساله از آن مبلغ درصدی کاسته و بعنوان مالیات می بایست پرداخت گردد. البته طرفین می تواند توافقی بر خلاف آن نمایند و یک طرف ملزم به پرداخت هر دوی آن ها شود ولیکن از نظر قانون و نسبت به اداره امور مالیاتی فاقد اعتبار است.

در خصوص شارژ محل اجاره شده، آب، برق، گاز، و هزینه های بازیافت مرتبط با شهرداری را مستأجر به عنوان ذینفع منافع عین مستأجره در مدت اعتبار اجاره بایست پرداخت کند و هزینه هایی از قبیل تعمیرات کلی بر عهده مؤجر می باشد.

 

« نمونه قرارداد اجاره نامه مغازه (تجاری) »

ماده 1 –  طرفین قرارداد

1-1 موجر/ موجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ………       ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .      

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد …………..  به موجب …………….

1-2 مستاجر/مستاجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ………       ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .      

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد ………….  به موجب ……………

یا نماینده شرکت   …………………….   به شماره ثبت   …………….   که سمت وی با نامه رسمی شماره …………..  به تاریخ ………….   از طرف شرکت تایید شده و به این اجاره نامه پیوست است.

ماده 2 –  موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره

موضوع قرارداد عبارت است از اجاره شش دانگ یک واحد تجاری/مغازه به  شماره پلاک ثبتی …………. فرعی از………… اصلی بخش ………… به زیربنای ………… متر مربع واقع در طبقه ………… مجتمع تجاری/خیابان ………… به نشانی  ………… و دارای انباری / پارکینگ / یک رشته تلفن اختصاصی به شماره ………… و منصوبه های در آن کنتور برق و آب و گاز شهری که تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فن کوئل , بخاری نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت مستأجر رسید و از کمیت، کیفیت و وضعیت مورد اجاره کاملاً مطلع شده است.

ماده 3 –  مدت اجاره

مدت اجاره برابر است با :  ………… ماه/سال که تاریخ شروع آن از ………… و خاتمه آن به تاریخ  ………… هجری شمسی است.

ماده 4 –  اجاره بها و نحوه پرداخت

۴-۱  میزان اجاره بها جمعاً ………… ریال، از قرار ماهیانه مبلغ  ………… ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت ………… به نام ………… نزد بانک ………… واریز خواهد شد. ( یا در صورت گرفتن چک) که طی تعداد………… فقره چک به شماره های ………… عهده بانک …………  به موجر تحویل داده شده است. 

۴-۲  مبلغ ………… ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره ………… بانک …………  شعبه ………… پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره ………… بانک ………… شعبه ………… در تاریخ     /    /    13به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.

ماده 5 –  تسلیم مورد اجاره

موجر مکلف است در تاریخ      /      /    13 مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند.

ماده 6 – شرایط و آثار قرارداد

۶-۱ مورد اجاره برای استفاده ………… به اجاره واگذار شده است. مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منطور قرارداد استفاده کند.

4- طرفین عموما و هر یک از موجر و مستاجر خصوصا اقرار و اظهار داشته و می دارند که هیچگونه وجه یا مالی به عنوان سرقفلی، حق کسب و پیش یا تجارت و نظایر آن یا تحت عناوین پیش بینی نشده دیگر از سوی مستاجر به موجر تسلیم و پرداخت نگردیده است بنابراین مستاجر هر گونه ادعایی در خصوص سرقفلی و نظایر آن را از خود اسقاط می نماید.

۶-۲ مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعاً , مفروزاً , یا جزاً یا کلاً را به غیرندارد/ دارد.

۶-۴ در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یکماه تاخیر نماید یا در صورت عدم وصول چک های اجاره تا تاریخ یک ماه پس از سر رسید، موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح بخواهد.

۶-۵ پرداخت هزینه های مصرفی آب , برق , گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر است.

۶-۶ پرداخت هزینه نگهداری ( شارژ ـ هزینه های مشترک ) به عهده مستأجر است در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره مرکز تجاری نیز مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداخت برای مستأجر خواهد بود.

۶-۷ مستأجر متعهد است در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر حیث صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد.

۶-۸ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه , شوفاژ , کولر , آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجر می باشد و تعمیر و تنظیم و کسر لوازم و شکستن شیشه و در به عهده مستأجر می باشد.

۶-۱۲ در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع  مستاجر از ملک است، اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر می تواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند.

چنانچه قبل از انقضاء مدت اجاره، مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد علاوه بر انجام تعهدات قرارداد حاضر موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها اضافی خواهد بود.

هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد، باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را در نظر نگهدارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید.

۶-۱۳ موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دو ماه قبل از انقضاء نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق این اجاره نامه  در انقضاء مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد.

 ۶-۱۱  موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره، نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.

۶-۱۴ مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه  و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء قرارداد تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ ………… ریال به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر اجرت المثل ناشی از تاخیر تخلیه با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.

۶-۸ مالیات مستغلات و عوارض شهرداری با موجر است و مالیات بردرآمد و مشاغل بر عهده مستاجر میباشد.

تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط این قرارداد اجاره حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد خواهد کرد.

ماده 7- اسقاط خیارات

کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.

ماده 8- مقررات ناظر

این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خواهد بود.

ماده 9- نسخ و تصدیق قرارداد

این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل موجر و مستاجر نسبت به مفاد و شروط آن در ۹ ماده و دو نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.

                        امضاء و اثر انگشت موجر                                               نام و نام خانوادگی و امضاء و اثر انگشت شاهد نخست

                        امضاء و اثر انگشت مستأجر                                           نام و نام خانوادگی و امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

 

 

 

 

ارسال نظر

پربیننده ترین

آخرین اخبار