انتشار آگهی‌های بی‌ضابطه در پلتفرم‌ها موجب آشفتگی بازار مسکن می شود
نایب رئیس اتحادیه املاک با انتقاد از فعالیت بی‌ضابطه پلتفرم‌های آگهی مسکن گفت: وقتی انتشار آگهی بدون چارچوب مشخص انجام شود، بازار دچار آشفتگی می‌شود و سود آن تنها به جیب سودجویان می‌رود.
داوود بیگی‌نژاد نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک با بیان اینکه انتشار آگهی‌های مسکن در برخی پلتفرم‌ها بدون هیچ‌گونه چارچوب و نظارتی انجام می‌شود، گفت: اپلیکیشن‌ها اگر کاملاً قانونمند بخواهند فعالیت کنند، مطمئناً این تعداد آگهی را نخواهند داشت.
وی افزود: باتوجه‌به وجود هوش مصنوعی و فیلترهای نظیر آن، خیلی سخت است که آگهی‌های جعلی را جلو انتشارشان بگیریم، ولی وقتی یک شخص یا یک ریشه سازمانی از این موضوع نفع مالی می‌برد و عده‌ای دیگر بدنام می‌شوند، وضعیت پیچیده می‌شود.
پلتفرم‌های مسکن بدون نظارت قانون فعالیت می‌کنند
بیگی‌نژاد بیان کرد: ما ازیک‌طرف به منابع مالی دست پیدا می‌کنیم و هدف مالی که داریم تأمین می‌شود، و از طرف دیگر گفته می‌شود فقط این صنف املاک دارد این کار را انجام می‌دهد. باید یک سری پلتفرم قانونی باشد که آگهی‌های پلتفرم‌های قانونی را کنترل کند. آیا اینجا انگیزه‌ای برای جلوگیری از انتشار این‌گونه آگهی‌ها و این‌گونه قیمت‌گذاری‌ها می‌بینیم؟ اصلاً این‌چنین نیست.
وی گفت: دولت باید برای کنترل بازار مسکن و ایجاد شفافیت، مسیری را هموار کند تا ثبت آگهی‌های واقعی توسط مردم و مشاوران املاک فراهم شود. چرا که این دو قشر حق و وظیفه حضور در بازار را دارند. امروز می‌بینیم که اپلیکیشن‌ها هر کسی را که اراده کند و با هر تمایلات فکری بیاید آگهی می‌کند. در اینجا چه کسی نفع می‌برد و چه کسانی ضرر می‌کنند؟ برای من به‌عنوان مشاور املاک عملاً هیچ فیلتری وجود ندارد. این فیلترها باید برای کنترل قیمت‌گذاری باشد، اما انگیزه‌ای برای ایجاد چنین فیلتری نیست.
رئیس اتحادیه املاک تصریح کرد: در ابتدا یک صنف از نظر هویتی آسیب می‌بیند؛ مردم می‌گویند این افراد باعث گرانی هستند. در سطح کلان‌تر، وزارت راه و شهرسازی و نهایتاً دولت از ناحیه نارضایتی مردم آسیب می‌بینند. ما سال‌هاست که این تجربه را داریم؛ چرا نباید بستر کاملاً پاک و صحیحی برای کسانی که ذی‌نفع‌اند ایجاد کنیم؛ افرادی که شغلشان درگیر است یا ملکشان درگیر است؟ این فرمول ساده‌ای است و خیلی پیچیده نیست، اما باید ببینیم چه کسانی از این گردش مالی و آگهی‌ها منفعت می‌برند که مانع ایجاد چنین بسترهایی می‌شوند.
وی افزود: بر اساس قانون الزام و قانون ساماندهی، مشاوران املاک موظف‌اند قراردادهای ملکی مردم را در سامانه‌هایی که در دسترسشان هست ثبت کنند. متأسفانه به دلیل وضع قوانین موجود و عدم دسترسی همکاران، بعضاً ثبت این قراردادها دچار مشکل است. نوع اسناد، نوع کاربری و فرمان‌پذیری این سامانه‌ها و محدودیت‌های ایجادشده در قانون باعث شده ثبت قراردادها دچار مانع شود. در قانون الزام و ساماندهی برای ثبت توسط مشاوران املاک هیچ محدودیتی قائل نشده‌اند و ما باید هر نوع قراردادی را بتوانیم در این سامانه‌ها ثبت کنیم.
فشار اقتصادی و دستمزد پایین مشاوران، تهدیدی برای شفافیت بازار است
بیگی‌نژاد ادامه داد: وقتی قانون یک مجموعه را ملزم به ثبت قرارداد می‌کند و برای عدم ثبت نیز تنبیهات در نظر می‌گیرد، باید بستر ثبت فراهم باشد. اکنون مقداری از رکود بازار و عدم نقدشوندگی مسکن و مشکلاتی که برای املاک مردم پیش‌آمده، به‌خاطر عدم ثبت قراردادها است. امکان عدم ثبت قراردادها بسیار سخت شده و برای ثبت قراردادهای ملکی مردم با مشکلات زیادی روبه‌رو هستیم.
این مقام صنفی تأکید کرد: این سامانه‌ها بر اساس قانون الزام فعالیت دارند، اما بعضی از مفاد آن قانون را نادیده می‌گیرند. وقتی جامعه‌ای موظف به ثبت قرارداد می‌شود، نباید برای ثبت فیلتر گذاشته شود. من نباید تابع اراده متعاملین برای ثبت قرارداد باشم؛ اگر به‌واسطهٔ عدم ارائه مدارک یا کدهای تلفن همراه نتوانم قراردادی را ثبت کنم، عملاً از نظر قانونی تنبیه می‌شوم و این اراده برای قانون‌گذار قابل‌لمس نیست و من دچار مشکل می‌شوم.
وی گفت: متأسفانه کسانی که در حوزه قیمت، نرخ‌گذاری و دستمزدها تصمیم می‌گیرند، گاهی درکی از شغل مشاور املاک ندارند. آیا فکر می‌کنید کار مشاور املاک صرفاً انعقاد قرارداد است؟ آن انعقاد قراردادی که می‌خواهد صورت بگیرد، پیش‌نیازهایی دارد؛ ما آگهی، مشتری‌یابی، پذیرایی، کارکنان و اقدامات متعددی انجام می‌دهیم تا در نهایت قراردادی ثبت شود. اما وقتی تنها قسمت پایانی کار ما در دید مخاطب قرار می‌گیرد و مردم با مبالغ پرداختی مواجه می‌شوند، تصور عام بر این است که کار مشاور املاک فقط نوشتن قرارداد است؛ درحالی‌که چنین نیست.
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک بیان کرد: برای آن نشست پایانی و فاینال که می‌خواهیم قرارداد را ثبت کنیم، هزینه‌های زیادی متحمل می‌شویم. نکته ظریف و خطرناک آن است که اگر کسانی تنها شغل ما را در قسمت پایانی رصد کنند و از این ناحیه بهره بگیرند، ما آسیب می‌بینیم و این آسیب می‌تواند در آینده خسارت‌زا برای مردم و اکوسیستم بازار مسکن باشد. اگر کشورهای دیگر را رصد کنیم، می‌بینیم شغل مشاور املاک در آنها محترم شمرده می‌شود و گردش مالی در صنعت ساختمان به رونق سایر بازارها کمک می‌کند.
سامانه‌های ثبت قرارداد ملکی ناکارآمدند
وی تصریح کرد: این‌گونه نیست که ما صرفاً قرارداد می‌نویسیم؛ لازم است مقدماتی پیش از آن صورت گیرد. مانند کار خبرنگاری که پشت هر خبر رفت‌وآمد، تماس و پیگیری‌های فراوانی دارد تا خبر حاضر شود. امروز متأسفانه این‌چنین نیست؛ چون این یک صنعت است و در نهایت گردش مالی دارد و افراد زیادی در مشاغل دیگر به دنبال آن هستند. اگر من که سال‌ها از این راه ارتزاق کرده‌ام برای دریافت دستمزدم از مسیر قانونی دچار مشکل شوم، دو راه پیشرو دارم، یا از این شغل خارج می‌شوم یا مسیر غیرقانونی را در پیش می‌گیرم. این امر می‌تواند برای درآمد دولت و امنیت حاکمیت ایجاد اشکال کند.
بیگی‌نژاد ادامه داد: باید دستمزد ما متناسب با هزینه‌های ما باشد. اگر فشار زیادی بر ما وارد شود، ممکن است قراردادهای زیرمیزی و خلاف قانون افزایش یابد که این امر امنیت جامعه را تهدید می‌کند. از طرف دیگر، وقتی قراردادی ثبت نشود، حاکمیت از دریافت مالیات‌های مربوط به گردش مالی این صنعت محروم می‌ماند؛ درحالی‌که مشاغل ما از نظر مالیاتی جز مشاغل پربها هستند. وقتی درآمدی ثبت‌شده وجود نداشته باشد، حاکمیت نیز از دریافت مبالغ حاصل از گردش مالی صنعت مسکن متضرر می‌شود.
وی با اشاره به شاخص درآمد خانوار و هزینه‌های مسکن، اظهار کرد: شاخص درآمدی ما در حال حاضر در حد حداقل مزد کارگری است و عملاً سطحی بالاتر از آن وجود ندارد. وقتی فرض می‌کنیم دو نفر از اعضای یک خانواده شاغل هستند و هر دو حقوق‌بگیرند، باز هم مشاهده می‌شود که توان تأمین هزینه‌های مسکن را ندارند. در این شرایط، تسهیلات بانکی نیز پاسخگوی نیاز مردم نیست و بانک مسکن در عمل نمی‌تواند نقش حمایتی مؤثری ایفا کند.
درآمد خانوار با هزینه مسکن همخوانی ندارد
این مقام صنفی افزود: درگذشته به افرادی که قصد ازدواج داشتند و در آغاز زندگی خود به دنبال خرید مسکن بودند، «خانواده‌های خانه اولی» گفته می‌شد. اما امروز دیگر چنین مفهومی در بازار مسکن وجود ندارد. اکنون حتی همان افراد خانه اولی برای اجاره مسکن خود نیز با مشکل جدی مواجه‌اند و ناچارند در محله‌های نزدیک محل زندگی سابق خود به دنبال اجاره‌خانه باشند. ما نمی‌توانیم از زوج‌های جوان انتظار داشته باشیم کیلومترها از شهر فاصله بگیرند؛ زیرا این مسئله موجب گسست فرهنگی و حتی شکست‌های خانوادگی می‌شود.
بیگی‌نژاد گفت: طبق آمار از هر دو ازدواج، یکی به طلاق منجر می‌شود. مسئله جوانی جمعیت از ازدواج آغاز می‌شود و پایه ازدواج، مسکن است. وقتی در ابتدایی‌ترین رکن خانواده یعنی تأمین مسکن دچار مشکل هستیم، چگونه می‌توانیم از جوانان انتظار ازدواج و فرزندآوری داشته باشیم؟ اگر سیاست‌های بخش مسکن به‌ویژه برای جوانان در مسیر فعلی ادامه یابد، قطعاً آینده جمعیت کشور با مشکل روبه‌رو خواهد شد.
در طرح نهضت ملی، زمین به مردم داده می‌شود اما خانه‌ای ساخته نمی‌شود
وی بیان کرد: اکنون باید پرسید که زمین از کجا باید تأمین شود؟ در بسیاری از شهرستان‌ها اگر قرار باشد به افراد زمین‌هایی با متراژ ۱۰۰ تا ۲۰۰ متر داده شود، باید دید تسهیلات اعطایی با درآمد ساکنان آن مناطق تطبیق دارد یا خیر. در خوش‌بینانه‌ترین حالت، حداقل هزینه ساخت یک واحد مسکونی در سطح کشور حدود یک میلیارد تومان است. کسی که چنین مبلغی داشته باشد، طبیعتاً واحد آماده خریداری می‌کند. اما کسی که ندارد، حتی باوجود دریافت زمین و تسهیلات، در بازپرداخت آن دچار مشکل می‌شود.
نایب‌رئیس اتحادیه املاک ادامه داد: زمینی که به مردم داده می‌شود، سرمایه ملی است. ازاین‌رو لازم است بادقت بیشتری تخصیص یابد. به اعتقاد من، طرح مسکن مهر باوجود ایرادات متعدد، از حیث هدایت جامعه هدف به سمت خانه‌دارشدن، واقعی‌تر و مؤثرتر بود. در مسکن مهر، تولید مسکن واقعی اتفاق می‌افتاد و افراد در واحدهای ساخته‌شده مستقر می‌شدند، اما در طرح‌های جدید به‌ویژه نهضت ملی مسکن، صرفاً زمین تخصیص داده می‌شود که به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل مردم را حل کند.
وی افزود: در طرح نهضت ملی مسکن باید بررسی شود که این زمین‌ها از کجا تأمین می‌شود و جزو سرمایه‌های چه اشخاص یا نهادهایی است. موضوع مهم‌تر، هزینه ساخت در این زمین‌هاست. آیا مردم آن مناطق توان استفاده از تسهیلات برای ساخت را دارند یا ناچارند امتیاز خود را واگذار کنند؟ در چنین شرایطی، افراد امتیاز دریافت می‌کنند؛ اما عملاً خانه‌ای نصیبشان نمی‌شود. زمانی که اقساط تسهیلات با درآمد افراد همخوانی نداشته باشد، ناچار از ادامه مسیر صرف‌نظر می‌کنند.
بیگی‌نژاد تصریح کرد: امروز توان مالی مردم حتی اجازه تعویض مسکن را نمی‌دهد. بسیاری از خانواده‌ها که از گذشته صاحب‌خانه بوده‌اند، برای تغییر یا نوسازی ملک خود نیز دچار مشکل شده‌اند. نوع و میزان تسهیلات بانکی در شرایط فعلی کمکی به بهبود وضعیت مسکن نمی‌کند. از سوی دیگر، جوانانی که قصد ورود به بازار مسکن دارند، به دلیل نبود توان مالی عملاً از چرخه خرید خارج شده‌اند.
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک گفت: زمانی که این دو عامل یعنی ناتوانی خریداران جدید و رکود در معاملات قدیمی را کنار هم می‌گذاریم، تنها نقطه اتکا تصمیمات دولت و حاکمیت است. تصمیمات کلان اقتصادی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در ایجاد رونق داشته باشد. اگر دولت قصد دارد بخش مسکن را تقویت کند، باید از توانمندی مالی لازم برخوردار باشد تا اقلام و مصالح ساختمانی را از بازار تأمین کند.
اگر بازار ارز و طلا تثبیت شود، مسکن دوباره رونق می‌گیرد
وی تأکید کرد: تمام این عوامل موجب شده است که هزینه تولید مسکن به طور چشمگیری افزایش یابد. در نتیجه، فعالان این حوزه نیز دیگر قادر به ادامه فعالیت در قالب قیمت‌های متناسب با درآمد مردم نیستند. در چنین وضعی، بازار ممکن است از نظر تعداد قراردادها در ظاهر فعال بماند، اما در واقعیت با رکود عمیق مواجه است.
بیگی‌نژاد در پایان خاطرنشان کرد: اگر بازار ارز و طلا به ثبات برسد و از هیجانات فاصله بگیرد، طبق تجربه سال‌های گذشته، بازار مسکن دوباره به مسیر رونق بازمی‌گردد. زیرا در اقتصاد ایران مقصدی جز مسکن برای سرمایه‌های کلان وجود ندارد. اما این رونق عمومی نخواهد بود و تنها بخشی از اقشار متمکن می‌توانند از آن بهره‌مند شوند. باتوجه‌به شرایط فعلی اقتصادی، اینکه عموم مردم بتوانند وارد بازار خرید مسکن شوند، فعلاً دورازذهن به نظر می‌رسد.